Ce qu’il faut savoir quand on prépare un achat immobilier en Israël en résidant en France, en Belgique ou en Suisse — et les questions à poser à vos conseillers.
Acheter en Israël lorsque l’on vit en France, en Belgique ou en Suisse est un projet réalisable, à condition de comprendre que deux systèmes s’appliquent en même temps : le droit et la fiscalité israéliens pour l’achat lui-même, et les règles de votre pays de résidence pour vos obligations personnelles. Ce guide vous aide à préparer les bonnes questions.
Pouvez-vous acheter ? Une question à poser en premier
En Israël, une grande partie des terres appartient à l’État et est gérée par l’Autorité foncière d’Israël : l’acquéreur d’un logement y obtient généralement un droit de bail de longue durée, enregistré au registre foncier. La loi encadre le transfert de certains droits fonciers à des personnes qui ne sont ni citoyennes ni résidentes israéliennes, avec un traitement particulier pour les personnes éligibles à la Loi du retour.
Conséquence pratique : avant toute offre, demandez à votre avocat de vérifier le statut du terrain (terre gérée par l’Autorité foncière ou propriété privée) et ce que votre situation personnelle permet.
Le rôle central de l’avocat
L’avocat israélien vérifie l’extrait du registre foncier (le « Tabou ») ou le dossier auprès de l’Autorité foncière, l’absence d’hypothèque ou de saisie, la conformité des constructions, puis négocie le contrat et suit l’enregistrement. Choisissez un avocat indépendant du vendeur, et demandez par écrit le détail de ses honoraires.
Pour le déroulé complet, voir notre guide Les étapes d’un achat immobilier en Israël.
Le budget global : bien plus que le prix
Prévoyez, en plus du prix :
- la taxe d’acquisition (mas rechisha), calculée selon votre statut (résident ou non, nouvel immigrant, autres biens détenus) — c’est souvent le poste le plus important ;
- les honoraires d’avocat et, le cas échéant, les honoraires d’agence ;
- les frais liés au financement et au change.
Financer l’achat
Deux options principales :
- Un prêt en Israël : les banques israéliennes appliquent les directives de la Banque d’Israël, qui plafonnent notamment la part financée selon le type de bien. Pour un acheteur non résident, les conditions sont fixées au cas par cas par la banque et sont souvent plus restrictives.
- Un financement depuis la France, par exemple adossé à d’autres actifs, à étudier avec votre banque.
Dans les deux cas, demandez une simulation écrite avant de vous engager.
Le change et le transfert des fonds
Le prix est fixé en shekels (₪) et payé selon un échéancier. Entre la signature et le dernier versement, l’évolution du taux de change euro/shekel peut modifier sensiblement votre coût réel. Anticipez la manière dont vous transférerez les fonds et discutez-en avec votre banque.
Vos obligations en France
Si vous restez résident fiscal français, quelques points doivent être examinés avec votre conseiller :
- Comptes bancaires à l’étranger : un compte ouvert en Israël doit être déclaré chaque année avec votre déclaration de revenus (formulaire 3916).
- Revenus locatifs : si vous louez le bien, leur imposition relève de la convention fiscale franco-israélienne de 1995 ; ils doivent en tout état de cause être déclarés selon les règles françaises.
- Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : selon votre situation patrimoniale, un bien situé à l’étranger peut entrer dans le patrimoine à déclarer.
Visiter : sur place, et à distance sur demande
Rien ne remplace une visite sur place. Lorsque votre projet se précise, un court séjour permet de voir les biens présélectionnés ; en amont, un rendez-vous en visioconférence peut être organisé sur demande.
Notre rôle
Nous vous présentons les biens correspondant à votre projet, organisons les visites et facilitons les échanges avec les professionnels qui interviennent dans votre achat. Les vérifications juridiques, fiscales et financières relèvent de votre avocat, de votre conseiller fiscal et de votre banque.
Sources officielles et références
- Autorité foncière d’Israël (Israel Land Authority) : land.gov.il
- Autorité fiscale israélienne — taxe d’acquisition et formulaires : gov.il
- Banque d’Israël — directive 329 sur les prêts immobiliers (en hébreu) : boi.org.il
- Déclaration des comptes à l’étranger (formulaire 3916) : impots.gouv.fr
- Convention fiscale entre la France et Israël du 31 juillet 1995 : rubrique « Conventions internationales » sur impots.gouv.fr