Le déroulé type d’un achat immobilier en Israël, étape par étape — et ce qui diffère d’un achat en France.
Un achat immobilier en Israël suit une logique proche de celle que vous connaissez, mais avec des acteurs et des étapes différents. Voici le déroulé type.
1. Définir le projet et le budget global
Usage (résidence principale, secondaire, investissement), régions, type de bien, calendrier — et budget frais inclus : taxe d’acquisition, honoraires d’avocat et d’agence, financement, change. Voir Acheter en Israël depuis la France.
2. Rechercher et visiter
Sélection des biens, visites sur place et, si besoin, échanges à distance. Notez dès ce stade vos questions : orientation, vis-à-vis, état de la construction, charges, environnement. Notre liste de questions à poser avant d’acheter peut vous aider.
3. Choisir son avocat
Avant de vous engager, mandatez un avocat indépendant du vendeur. Il interviendra pour les vérifications, la négociation du contrat et l’enregistrement.
4. Négocier
La négociation porte sur le prix, mais aussi sur l’échéancier de paiement, la date de remise des clés et ce qui est inclus (cuisine, climatisation, mobilier…).
5. Les vérifications juridiques
L’avocat vérifie notamment :
- l’extrait du registre foncier (« Tabou ») ou le dossier auprès de l’Autorité foncière d’Israël, ou de la société chargée de l’enregistrement ;
- les hypothèques, saisies ou droits de tiers éventuels ;
- la conformité des constructions avec les permis ;
- les conditions éventuelles liées au terrain (bail, accords nécessaires, règles propres à la localité).
6. Signer le contrat
Le contrat fixe le prix, l’échéancier, la date de remise des clés et les garanties. Une fois signé, l’engagement est en principe ferme.
7. Protéger vos droits
Après la signature, votre avocat fait généralement inscrire au registre une note d’avertissement (he’arat azhara), qui signale vos droits jusqu’à l’enregistrement définitif.
8. Payer selon l’échéancier
Le prix est souvent versé en plusieurs fois. Coordonnez les virements avec votre banque et suivez l’évolution du change.
9. Déclarer l’achat et payer la taxe d’acquisition
La transaction est déclarée à l’Autorité fiscale israélienne, qui calcule la taxe d’acquisition selon votre situation. Les éventuels avantages (par exemple pour les nouveaux immigrants) doivent être demandés : ils ne sont pas appliqués automatiquement.
10. Remise des clés et enregistrement
Relevé des compteurs, transfert des abonnements et de l’arnona (taxe municipale), état des lieux. L’enregistrement définitif de vos droits peut intervenir plus tard ; votre avocat en assure le suivi.
Sources officielles et références
- Autorité foncière d’Israël : land.gov.il
- Autorité fiscale israélienne : gov.il